OPCI c'est quoi?

L’OPCI est un Organisme de Placement Collectif Immobilier non coté dont le cadre juridique est largement inspiré de celui des OPCVM.
Il s'agit d'un produit immobilier (60 % à 90 % des actifs seront investis en immobilier) avec une liquidité renforcée, une fiscalité plus souple et mieux adaptée. L’OPCI est placé sous le contrôle de l’AMF.

Un fonds immobilier, inspiré de la SCPI et proche des OPCVM, qui offre :

- une valorisation sur la base de l’actif net faisant intervenir deux évaluateurs par OPCI chargés d’établir la valorisation des actifs au moins 4 fois par an (une expertise annuelle et 3 actualisations trimestrielles)

- une liquidité renforcée : l'actif de l'OPCI est composé de 10 % minimum d'actifs liquides pour assurer une parfaite fluidité

- une gestion financière dynamisée par la diversité des actifs et la faculté de recours à l’endettement : endettement autorisé à hauteur de 40 % de la poche immobilière voire plus pour les OPCI RFA (à destination des investisseurs institutionnels et qualifiés).

- Composition de l'actif d'un OPCI :
. Immobilier : 60 à 90 % (immobilier physique 51 % minimum, foncières, SIIC...)
. Actifs non immobiliers (actions, parts OPC de droit étranger, instruments financiers, parts ou actions d'OPCVM) : jusqu'à 30 %
. Trésorerie permanente : 10 % au minimum

- 2 formes juridiques possibles, pour une fiscalité choisie : le souscripteur pourra choisir le produit correspondant à la fiscalité qu'il souhaite :

SPPICAV* = OPCI Valeurs Mobilières
. Société Anonyme à capital variable (modèle des SICAV), possédant la personnalité morale
. Fiscalité : revenus mobiliers
. Investisseurs institutionnels et individuels
. Régime des plus-values de valeurs mobilières pour les cessions de parts avec seuil de cession annuel
. Obligation de distribution : 85 % à 100 % des revenus locatifs, 50 à 100 % des plus-values de cession

FPI** = OPCI Revenus Fonciers
. Copropriété de valeurs mobilières (modèle des FCP) ne possédant pas la personnalité morale
. Fiscalité : revenus fonciers
. Investisseurs institutionnels et individuels
. Régime des plus-values immobilières, avec taxation sur la seule partie distribuée aux Associés et abattement en fonction de la durée de détention
. Obligation de distribution : 85 % des revenus locatifs, 85 % des plus-values de cession

- un patrimoine immobilier expertisé annuellement avec trois actualisations trimestrielles

- une valeur liquidative comme pour les OPCVM. La valeur liquidative est égale à l'actif net de l'OPCI divisé par le nombre de parts de l'OPCI.
Elle est calculée, selon les produits, au maximum 2 fois par mois et au minimum deux fois par an (30 juin et 31 décembre de chaque année).

- l’accès à de nouvelles formes de diffusion : OPCVM, épargne retraite…grâce à la réglementation des OPC

- un agrément et le contrôle de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF)

- une information complète pour le porteur : prospectus, reporting, rapport annuel...

- une gouvernance maintenue

- sans oublier la création d’OPCI à Règles de Fonctionnement Allégées

* SPPICAV : Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable
** FPI : Fonds de Placement Immobilier

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