Loi scelier

Scellier

 

Succédant aux dispositifs Robien recentré et Borloo populaire pour les investissements réalisés (logements acquis ou achevés) depuis le 1er janvier 2009, la loi Scellier offre aux particuliers réalisant une acquisition immobilière destinés à la location (non meublée) un cadre fiscal très attractif pour l'acquisition d'un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.

 


Attention: la loi concerne les logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article L. 111 9 du code de la construction et de l’habitation.

 


La réduction d’impôt Scellier n’est pas accordée au titre de l’acquisition de logements pour lesquels une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique a été conclue par l’acquéreur avant le 1er janvier 2009.
Aussi, pour les ventes en VEFA (Vente en état futur d'achèvement, qui n'est ni une promesse d’achat ni une promesse synallagmatique) signées antérieurement au 1er janvier 2009 mais non encore passées chez le notaire, possibilité d'opter pour le dispositif Scellier (ou bien sur Robien ou Borloo), sous réserve par ailleurs de respecter les autres conditions.

 

Nature des avantages fiscaux

 

 


Obligations à respecter :

  • Location non meublée pendant 9 ans à 15 ans (sans possibilité de louer à un ascendant ou un descendant appartenant au foyer fiscal) à titre de résidence principale du locataire. Au-delà de cette durée, liberté de laisser en location, sans contrainte particulière, ou bien revendre.
  • Respect du plafond de loyer au m² selon la zone géographique.
  • Respect du plafond de ressources (revenus) du locataire dans le cadre du "Scellier social".
  • Réduction d'impôt accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure, et pour un seul logement par an et par contribuable.

 

Compatibilité avec les autres lois de défiscalisation :

  • Non cumulable, pour le même bien immobilier, avec les réductions d'impôt ZRR, résidences hôtelières, Girardin, Malraux, Monuments historiques. Par contre, la déduction fixée à 26% des revenus bruts, pour les logements situés en zone de revitalisation rurale, est cumulable avec la loi Scellier.
  • Non cumulable, pour un même bien immobilier, avec l'amortissement Robien et Borloo. Par contre, la déduction forfaitaire de 30% des loyers bruts ("Scellier social") est applicable à condition de respecter notamment les plafonds de ressources des locataires et le fait que le locataire soit une personne autre qu'un ascendant ou descendant du contribuable.


Afin de faire coïncider l'investissement locatif avec les zones où la demande locative est la plus forte, voici les zones où il est possible d'investir:

 

Zone A

Zone B1

Zone B2

- Paris, petite couronne et
deuxième couronne jusqu'aux
limites de l'agglomération
parisienne.

- Côte d'Azur (bande
littorale Hyères-Menton).

- Genevois français.

 

- Agglomérations de plus de
250 000 habitants*.

- Grande couronne autour de
Paris.

- Quelques agglomérations
chères**.

- Pourtour de la Côte d'Azur.

- Départements Outremer,
Corse et îles.

 

Reste de la zone B, c'est-à-dire :

- Autres agglomérations de plus
de 50 000 habitants.

- Autres zones frontalières ou
littorales chères.

- Limite de l'Ile-de-France.

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* 23 agglomérations comptant plus de 250 000 habitants selon le dernier

recensement général de la population :
Aix-en-Provence - Marseille, Lyon, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Toulon, Douai, Strasbourg, Grenoble, Rouen, Valenciennes, Nancy, Metz, Tours, Saint-Etienne, Montpellier, Rennes, Orléans, Béthune, Clermont-Ferrand, Avignon.
** Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo.

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En fonction de ces zones, les plafonds mensuels de loyers sont les suivants :
(par mois par m² de surface dite « fiscale », charges non comprises, valeurs pour les baux conclus en 2009)

 

Zone A

Zone B1

Zone B2

Loyer mensuel au m²

21,65 €

15,05 €

12,31 €

Actualisation annuelle au 1er janvier.


Dans le cadre du Scellier social, il est en outre possible d'opter pour la déduction forfaitaire de 30% des loyers bruts à condition de respecter un plafond de ressource du locataire.


Pour les baux conclus en 2009 (appréciées à la date de conclusion du bail) :

Composition du foyer locataire

Zone A

Zone B1

Zone B2

Personne seule

43 753 €

32 499 €

29 791 €

Couple

65 389 €

47 725 €

43 749 €


Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge

78 602 €

57 135 €

52 374 €

Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge

94 153 €

69 146 €

63 384 €

Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge

111 459 €

81 156 €

74 394 €

Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge

125 421 €

91 544 €

83 916 €

Majoration par personne à charge supplémentaire
à partir de la cinquième personne

+ 13 979 €

+ 10 398 €

+ 9 531 €

Ces plafonds sont révisés chaque année au 1er janvier, en fonction de l'évolution annuelle du salaire minimum de croissance. Cette variation est appréciée entre le 1er octobre de l'avant-dernière année et le 1er octobre de l'année précédente.
Les ressources du locataire ou du sous-locataire correspondent au revenu fiscal de référence, qui figure sur l'avis d'impôt sur le revenu de l'avant-dernière année précédant la signature du contrat de location.

Sachant que près des deux tiers des foyers français ont des ressources inférieures aux plafonds fixés, cette limitation est minime.

Ci-dessous, la comparaison avec les dispositifs Robien Recentré et Borloo populaire :

 

Scellier

Robien recentré

Borloo populaire

Avantage fiscal

Réduction d'impôt de 25% du prix de revient du logement (retenu pour sa fraction inférieure à 300 000€)

Amortissement de 6% par an pendant 7 ans puis 4% par an pendant 2 ans, soit 50% au total

 

Amortissement de 6% par an pendant 7 ans puis 4% par an pendant 2 ans et ensuite possibilité de proroger à 2,5% par an pendant deux périodes successives de 3 ans, soit de 50% à 65% au total selon la durée choisie

 

Durée de location

9 ans à 15 ans

9 ans

9 ans à 15 ans

Déduction forfaitaire

30% possible si respect des conditions Borloo

0%

30%

Déduction des intérêts d'emprunt

oui

oui

oui

Déduction des frais réels

oui

oui

oui

Imputation annuelle du déficit sur les revenus

Aucune: réduction d'impôt

10 700 €

10 700 €

Réduction d'impôt annuelle maximum

8 333€

4 280 €

4 280 €

Loyer

Plafonné à environ 90% du loyer marché

Plafonné à environ 90% du loyer marché

Plafonné à environ 70% du loyer marché

Engagement de location

9 ans à 15 ans

9 ans

9 ans à 15 ans

Plafond de ressources du locataire

non, sauf si option Borloo

non

oui

Possibilité de louer à un ascendant / descendant

oui si ne faisant pas partie du foyer fiscal

oui

non

 

 

 

  • Réduction d'impôt en pourcentage du montant investi (retenu pour sa fraction inférieure à 300 000€):
  •  
    • Investissement en 2009 et 2010: 25% (répartie linéairement sur 9 ans).
    • Investissement à compter de 2011: 20% (répartie linéairement sur 9 ans).
  • Possibilité de prorogation durant deux périodes successives de 3 ans (2% par an de réduction d'impôt supplémentaire).
  • Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année incluse.
  • Régime des revenus fonciers : déduction des intérêts d'emprunts et des charges locatives réelles.
  • Déduction forfaitaire de 30% des loyers bruts ("Scellier social") applicable à condition de respecter notamment les plafonds de ressources des locataires.

.

Loi BORLOO

Les dispositifs d'investissement locatif Robien et Borloo sont supprimés à compter du 1er janvier 2010.

Cela étant, ces dispositifs d'incitation fiscale, s'agissant d'acquisitions de logements neufs, ont été soumis cette année à une "éco-condition" afin d'en réserver le bénéfice aux seuls logements respectant les caractéristiques thermiques et la performance énergétique exigées par la législation en vigueur. Par ailleurs, les zones géographiques d'application ont été révisées pour tenir compte des déséquilibres entre l'offre et la demande de logements.

L'administration fiscale vient de commenter toutes ces dispositions dans une récente instruction (5D-3-09), laquelle rappelle que les contribuables peuvent bénéficier d'une mesure de tempérament si la mise en location intervient après l'expiration d'un délai d'un an, sous la condition d'avoir accompli les diligences concrètes en vue de mettre le bien en location.